서울 아파트 임대차, 왜 절반이 월세로 바뀌었나

무엇이 바뀌나

서울부동산정보광장 자료를 보면, 2026년 1월부터 9월까지 서울 아파트 임대차 거래 17만2,027건 중 월세가 8만7,740건으로 51.0%(서울 아파트 기준)를 차지했어요. 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음으로 월세 비중이 50%를 넘은 거예요.

구분	2025년 1월부터 9월까지	2026년 1월부터 9월까지
서울 아파트 월세 비중	43.7%	51.0%
월세 > 전세 자치구 수	4곳	13곳

눈에 띄는 건 월세 거래 자체가 크게 늘어난 게 아니라는 점이에요. 올해 1월부터 9월까지 월세 거래량은 전년 동기보다 2.8% 줄었어요. 그런데 전세 거래량은 같은 기간 27.5%나 줄었어요. 월세 비중이 올라간 건 전세 매물이 그만큼 더 빠르게 사라졌기 때문이에요.

월세가 전세보다 많은 서울 자치구도 작년 4곳(금천·종로·중·구로)에서 올해 13곳으로 늘었어요. 종로구는 월세 비중이 65.6%로 가장 높았어요. 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1,000원으로 1년 전보다 21만8,000원 올랐어요.

왜 논란인가

전세 매물이 줄어든 배경을 두고는 비교적 의견이 일치해요. 다주택자·대출 규제가 강화되고, 토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 늘어난 집주인이 전세 대신 월세나 반전세로 돌린 경우가 많다는 분석이 많아요.

다만 이 흐름이 어디까지 갈지를 두고는 입장이 갈려요. 한쪽에서는 전세는 구조적으로 소멸해 가는 제도이고, 지금의 월세 전환은 그 과정의 일부일 뿐이라고 봐요. 다른 쪽에서는 정부가 매입임대를 6만6,000가구로 늘리고 전월세 안심신탁 같은 새 제도를 내놓은 만큼, 공급이 더 들어오면 급격한 전세 소멸은 막을 수 있다고 봐요. 아직 어느 쪽이 맞는지는 매입임대·안심신탁의 실제 공급 속도가 나와야 판단할 수 있어요.

숫자로 보기

항목	숫자	비고
월세 비중(서울 아파트, 1월부터 9월까지)	51.0%	작년 동기 43.7%, 통계 집계(2011년) 이후 처음 50% 돌파
전세 거래량 변화(1월부터 9월까지)	-27.5%	같은 기간 월세 거래량은 -2.8%에 그쳐, 매물 감소가 주된 원인임을 보여줌
월세 > 전세 자치구	13곳	작년 4곳에서 증가, 종로구가 65.6%로 가장 높음
서울 아파트 평균 월세(9월)	166만1,000원	1년 전보다 21만8,000원 상승
전국 전체 주택 월세 비중(국토부, 1월부터 2월까지)	68.3%	서울 아파트만 본 51.0%와 집계 대상·기간이 달라 직접 비교 불가(서울 전체 주택은 70.2%)

같은 “월세 비중”이라는 말도 서울 아파트만 보는지, 서울 전체 주택을 보는지, 전국을 보는지에 따라 숫자가 크게 달라지니 기사를 볼 때 범위를 꼭 확인하는 게 좋아요.

앞으로 일정

• 2026년 11월 4일부터: 국토교통부·HUG가 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고를 냈어요. 20억원 이하 주택, 선순위채권비율 80% 이하면 신청할 수 있고 상시 접수예요. 2026년 8월 발표 당시엔 9월 공고·10월 신청 예정이었으나 한 차례 늦춰졌어요.
• 2027년 1월부터: 전월세 안심신탁 신청자가 검증과 계약을 거쳐 순차 입주할 예정이에요.
• 2026년부터 2027년까지: 국토부가 규제지역 매입임대 6만6,000가구를 배정하는 중이에요(과거 3만6,000가구의 약 2배). LH도 2026년 한 해 전세임대 3만7,580호 공급 계획을 발표했어요.

기자의 시선

전세 매물이 줄어 월세로 넘어가는 흐름은 2022년부터 5년째 이어지고 있어, 일시적 현상으로 보기는 어려워요. 다만 “전세는 결국 사라질 제도”라는 시각과 달리, 전세 거래가 27.5% 줄어든 반면 월세 거래는 2.8% 감소에 그쳤다는 점은 수요 자체가 월세로 옮겨간 게 아니라 전세 공급이 막혔다는 걸 보여줘요. 정부는 매입임대를 6만6,000가구로 늘리고 전월세 안심신탁을 내놓았지만, 안심신탁 일정은 이미 한 차례 늦춰졌고 실제 입주는 2027년 1월부터예요. 공급 대책의 속도가 전세가 빠지는 속도를 따라잡을 수 있을지는 몇 달 뒤 통계로 다시 확인해 볼 문제예요.